TOD年会分论坛：TOD规划建设与综合开发

2023年2月26日，双碳目标下TOD创新与城市可持续发展论坛暨国土交通（TOD）委员会年会的分论坛2：TOD规划建设与综合开发在北京园博大酒店顺利举办。北大国土空间规划设计研究院作为承办单位，联合中国建筑西南设计研究院有限公司共同邀请了轨道建设、TOD综合开发与投资、TOD规划设计等领域大咖，就TOD规划建设与综合开发等领域的热点与难点、研究与实践进行分享交流。

参会嘉宾合影

参会嘉宾合影

分论坛的上午场和下午场分别由北大国土空间规划设计研究院常务副院长王昊和中国建筑西南设计研究院有限公司TOD设计研究中心主任余晓曼主持。12位嘉宾：京投发展股份有限公司总裁高一軒、北京城建设计发展集团股份有限公司副总经理尹志国、广州地铁设计研究院股份有限公司资深总建筑师何坚、中国建筑西南设计研究院有限公司TOD设计研究中心主任余晓曼、北大国土空间规划设计研究院常务副院长王昊、北大国土空间规划设计研究院总工程师、北京数城未来科技有限公司CEO姜洋、成都轨道城市投资集团有限公司副总工王华文、日建设计中国北方区域总经理王嘉和、伍兹贝格全球高级董事合伙人黄馨谚、中国建筑西南设计研究院有限公司轨道院&TOD中心总建筑师贾震东、上海地铁资产投资管理有限公司副总经理、总工程师温玉君、北京市市政工程设计研究总院总建筑师 、建筑院院长赵新华先后发表了精彩的主题演讲。

焕新TOD的场景共创

高一軒 京投发展股份有限公司总裁

高一軒指出随着行业拐点、慢钱时代的到来，TOD开发的技术和经验门槛不再是决定性因素。京投发展提出了「用户主义」理念，回归用户价值，从企业需求转向用户需求，把TOD开发与更好的生活方式结合，开启了由产品中心主义到用户中心主义、单维价值创造向多维价值创造、功能化产品向生活方式转移的探索与实践，将三观正（高精神含量）、颜值高（高审美）、关系好（高情感浓度）这一核心理念不断在产品与服务中落地呈现。

随后，高一軒以京投发展的北熙区、檀谷及慢闪公园项目为用户主义实践的例子，展示了京投发展如何打破传统开发思维边界，不断吸引和联动地产之外的跨界资源进行价值共创，逐步形成赋能场景营造与内容链接的生态圈。

北熙区在多轨交汇的区域底盘上，开辟未来人文都市生活试验场，展现次世代大城的独特气质与生活主张：利用上盖天然产生的城市高差，丰富设计视角，通过城市尺度下的人行视角、花园尺度下的美学视角、共享尺度下的街区视角，形成区域最具活力的有机体。

北熙区项目效果示意图 （来源：京投发展）

慢闪公园采用策展的逻辑，用非固定的形式邀请生活方式品牌来展演，形成了未来生活的微缩打样。来自新消费、文化、艺术、影视等跨领域人才陆续成为檀谷的主理人，通过共创形成与用户需求同频共好的生活方式共同体。

京投发展·慢闪公园的理念 （来源：京投发展）

重庆市郊铁路璧铜线“PPP+TOD” 项目创新实践

尹志国 北京城建设计发展集团股份有限公司副总经理

尹志国围绕重庆市郊铁路璧铜线“PPP+TOD”项目创新实践，认为在双碳目标指引下，国家、省市政策鼓励推动发展“PPP+TOD”模式，依托轨道交通外部效应内部化机制，引入社会资本，解决城市轨道交通建设资金短缺难题，对于引导轨道交通绿色出行，引领城市生态正向生长，推动区域健康、可持续发展等具有非常重要的意义。在此背景下，重庆市基于自身城市集约化发展需要，围绕“轨道上的成渝双城经济圈”建设，主动布局，积极谋划，推出“轨道+土地”重庆模式，并依托社会资本力量，在璧铜线项目“PPP+TOD”项目施中，将模式“一体化”前置在了规划环节，通过轨道PPP与站点TOD的统筹规划控制，提升了轨道与开发地块间的互动效应，并通过土地价值的逐级释放，扩大地方政府土地、产业增量价值收益分成，实现了政府、社会资本方的共赢，对轨道交通领域的“PPP+TOD”模式实践进行了很好的探索。同时认为，璧铜线项目虽然取得了良好的成效，实现了项目落地，但距离轨道PPP与站点TOD的深度融合，还有一定的差距，当下PPP+TOD一体化实践还面临着政府机制不顺、PPP政策边界不清、主体一致风险加大、企业业务领域限制、项目投资规模增大、运作风险增大等难题，还需协会、专家力量不断完善顶层设计、理顺实施程序、注重规网合一，早日出台更加完善的操作指引。

“PPP+TOD”一体化实施建议（来源：尹志国）

站城一体化背景下的TOD开发分享与交流

何坚 广州地铁设计研究院股份有限公司资深总建筑师

何坚指出到2035年广州将是世界级大弯区的核心城巿，地铁线网里程将是世界第三，广州地铁将进入后建设时代，因此未来10年是广州地铁的重要战略转型期。地铁集团应发挥其行业优势，做到规划、投资、建设、运营和服务“五位一体”，以促进场站综合体项目落地生根。随后何坚从站点一体化、站场一体化和综合交通枢纽三个层面分别回顾了广州地铁设计研究院历年来众多项目在规划设计与工程技术上的的创造性与先进性。

五位一体的发展战略（来源：何坚）

站点一体化层面，以佛山南海区地铁金融城为例讲述了如何利用一体化设计统筹地上地下空间，实现“轨道+物业”多业态城巿综合体复合开发以及多种交通衔接模式无缝衔接。

佛山南海区地铁金融城立体交通衔接模式（来源：何坚）

TOD4.0: 构建低碳宜居的轨道生态圈

王昊，北大国土空间规划设计研究院常务副院长

王昊讲述了TOD发展从1.0时代到4.0时代的转变，并提出轨道生态圈的理念。首先，TOD1.0是结合建设的早期探索及理念引入，强调创建密集的街道网络、多功能混合的邻里社区和紧凑型发展。

TOD1.0的关键理念（来源：王昊）

TOD2.0则是车辆段开发与体制创新，王昊以深圳前海车辆段和北京北安河车辆段为例，解释了土地分层确权如何实现轨道通便利地段土地资源的立体复合利用。

TOD2.0的体制创新（来源：王昊）

TOD3.0是以TOD新巿镇向花园城巿致敬，并以香港、成都、厦门等案例讲述了TOD新巿镇如何全面带动人口疏解和优化城巿结构。

TOD3.0-厦门巿轨道交通沿线站城一体化规划研究（来源：王昊）

最后，王昊提出TOD4.0的核心理念应该是要构建低碳宜居的轨道生态圈。她指出我国轨道交通发展面临的主要难题是客流不足，轨道公司应从基础设施建设者转变成为城巿综合运营商，通过建立平台来分析客群，明析客群需求，并针对其需求结合轨道构建各类生活场所，丰富业态，使轨道不仅是一种出行方式，而是一种新的生活方式。她指出日本TOD开发已不只是实现自身的可持续运营，而是通过轨道物业规划和城市规划、土地规划的联动真正融入城市发展，成为一把城市运营的利器，值得我们借鉴。

TOD4.0-日本枚方T-SITE（来源：王昊）

TOD4.0-构建低碳宜居的轨道生态圈（来源：王昊）

面向全过程审计的TOD片区土地一级开发成本管理信息平台

姜洋 北大国土空间规划设计研究院总工程师、北京数城未来科技有限公司CEO

姜洋以土地一级开发的5大痛点（周期长、协同难、化债务、严审计、分劈难）为出发点，介绍了目前在研发的TOD片区土地一级开发成本管理信息平台。

TOD片区一级开发成本管理痛点（来源：姜洋）

首先，姜洋指出土地一级开发成本高主要是由于土地本身价值、基础设施建设成本、环保要求、人工成本、物资成本和规划审批等因素综合作用的结果，存在协调成本较高，协同难度高，管理难度高等问题。他认为，在存量时代，土地一级开发成本控制决定了地方政府与土地一级开发单位（如城投公司）的债务化解与资金使用效率，因此需要向精细化与数字化转型。TOD项目和TOD一级开发单元在成本核算中存在费用交叉，精细化管理和数字化转型有助于提高效率和降低成本。随后，姜洋简单介绍了该平台五大板块的功能，包括实施方案成本测算、实施过程管理、费用审计管理、实施结算对比和用户管理。

TOD片区土地一级开发成本管理信息平台（来源：姜洋）

平台的设计是对针各TOD土地一级开发相关利益方的需求：

1. 对于土地一级开发项目公司，可依托信息平台，实现项目公司内部的上下联动、横向协同，提升项目管理效率，实现过程可追溯、依据更科学、权责更明晰，推动开发单元的有效实施。

2. 对于地铁建设方，依托信息平台，有利于TOD项目成本分劈构成透明清晰，有效提高地铁建设方的工作积极性，参与TOD项目建设、分享TOD项目建设收益。

3. 对于土地储备中心、财政部门，可依托信息平台，辅助每周土地储备中心、财政资金监管会的会商决策，动态掌握项目进度，有效监管资金使用。

4. 对于自然资源与规划局实施处，可依托信息平台，动态优化TOD相关街区控规单元的规划实施方案，从规划实施角度助力政府债务化解。

伴随土地一级开发收益模式的不断迭代，土地一级开发成本管理信息平台有望成为政府与企业之间高效的管理工具、协同工具，精确助力存量规划时代的TOD空间规划治理。

土地一级开发收益模式（来源：姜洋）

“东京TOD生态圈的形成与人本城市建设”

王嘉和 株式会社日建设计北京分公司总经理

王嘉和在会上结合对东京和北京城市圈的等尺度比较，介绍了东京城市圈轨道交通线网的形成过程与城市空间发展结构特征。详细阐述了东京是如何通过鼓励多网融合，推动私营铁路公司参与市郊通勤铁路建设和沿线土地开发，助力东京实现人口疏解和首都功能疏解。提示了东京城市圈轨道交通和人口承载力之间的关系，介绍了东京市郊通勤铁路在不同建设阶段所采取的发展战略。并分析了铁路公司如何通过努力成为城市运营商，进而不断打造线路品牌，营造以线路为单位的TOD生态圈。为我们的市郊铁路及轨道微中心建设战略提供了参考。另外还分享了东京在推动TOD以及伴随大规模基础设施升级改造的城市更新项目时的政策机制和技术策略。最后，王嘉和总经理也通过东京大湾区城市更新案例，建议我们应该抓住城市更新政策机遇，通过TOD开发改善城市功能结构，实现人本城市建设的大目标。

东京TOD生态圈的形成与人本城巿建设（来源：王嘉和）

东京城巿圈轨道交通线网图（来源：王嘉和）